Cuando promotor y constructor son el mismo: el caldo de cultivo perfecto para las patologías tempranas

En los últimos años se ha disparado un modelo muy concreto: grandes grupos inmobiliarios que actúan a la vez como promotores y constructores de sus propias promociones. Todo “en casa”: compran el solar, encargan el proyecto, ejecutan la obra, comercializan las viviendas y, por el camino, contratan un equipo técnico de dirección facultativa que, en demasiadas ocasiones, acaba trabajando con la rodilla hincada en el suelo.

El resultado lo conocemos quienes pisamos obra a diario:

• Cambios constantes durante la ejecución.

• Ahorros mal entendidos.

• Plazos por encima de la calidad.

• Y edificios “de alto standing” que empiezan a dar problemas a los pocos meses de ser entregados, sobre todo en promociones de segunda residencia.

No se trata de demonizar a nadie en concreto. Se trata de hablar claro: cuando quien decide el negocio y quien ejecuta la obra son el mismo actor, el riesgo de que la normativa se cumpla “con flexibilidad” aumenta exponencialmente. Y si, además, el equipo técnico depende orgánica o económicamente de ese grupo, la independencia técnica pasa a ser un eslogan, no una realidad.

1. El conflicto de interés estructural: negocio vs. calidad técnica

Sobre el papel, la dirección facultativa (arquitecto y arquitecto técnico) tiene una misión muy clara:

• Velar por el cumplimiento del proyecto.

• Exigir el cumplimiento de la normativa.

• Parar lo que no se debe hacer, aunque suponga tensión con la propiedad o la constructora.

En la práctica, en muchos grupos promotor–constructor se da una situación muy sencilla de entender y muy difícil de compensar:

• El promotor y el constructor son la misma empresa o el mismo grupo.

• El equipo técnico cobra de ese grupo, se integra en su dinámica interna y depende de que le sigan encargando obra.

Y aquí entra el matiz jurídico que casi nadie explica al comprador:

• Aunque compres sobre plano.

• Aunque hayas firmado contrato, pagado cantidades a cuenta y elegido acabados, el promotor legal del edificio sigue siendo el grupo inmobiliario hasta el final de la obra.

Solo cuando se certifica la habitabilidad, se tramitan los registros de la propiedad y se formalizan las escrituras, se produce el cambio real de titularidad.

• Mientras se construye, el único “dueño” de verdad es el grupo promotor–constructor.

• La dirección facultativa responde a ese promotor, no al futuro comprador.

• El comprador paga, pero no tiene capacidad real de decisión ni de control técnico durante la ejecución.

Cuando llega el choque entre lo que exige la normativa y lo que “pide el negocio”, la presión es muy clara:

• “Eso déjalo pasar.”

• “No lo pongas por escrito, ya lo arreglaremos.”

• “No vamos a parar la obra por ese detalle.”

Y aquí aparece un paralelismo incómodo: parece que estamos copiando el modelo de corrupción política que sufrimos en España y extrapolándolo a parte del negocio inmobiliario. Los mismos ingredientes:

• Concentración de poder en pocas manos.

• Falta de contrapesos reales.

• Decisiones opacas.

• Y, al final, el perjudicado es siempre el mismo: el ciudadano que paga la factura, en este caso, quien compra la vivienda.

No es que todo el sector sea corrupto ni que todas las promociones funcionen así, pero el guion se parece demasiado:

• Se prioriza el corto plazo.

• Se minimiza lo que no se ve.

• Y el coste real se traslada al futuro: patologías, reparaciones, reclamaciones y pleitos.

2. Cambios en obra: pequeños “ajustes” que salen muy caros

En este tipo de promociones es habitual que, a medida que avanza la obra, vayan apareciendo decisiones “de optimización” que, una a una, parecen menores, pero en conjunto impactan de lleno en la calidad del edificio:

• Reducción de espesores de aislamiento o sustitución por materiales de menor prestación.

• Modificación de encuentros constructivos para “ir más rápido”.

• Supresión de detalles pensados para la durabilidad (goterones, vierteaguas, impermeabilizaciones completas, ventilaciones, drenajes, etc.).

• Ajustes en instalaciones: menos desagües, menos registros, trazados más cortos y más agresivos.

• Detalles que en el proyecto estaban bien resueltos pero que en obra se simplifican “porque si no, no llegamos a plazo”.

Mientras tanto, la dirección facultativa “de la casa” tiene dos opciones:

1. Plantarse, documentarlo y asumir el conflicto interno.

2. Mirar hacia otro lado, firmar lo que hay y confiar en que el edificio aguante hasta que los plazos de garantía se vayan cerrando. Y demasiadas veces gana la segunda.

3. Patologías tempranas en edificios supuestamente “de alto standing”

La consecuencia no tarda en aparecer, especialmente en viviendas de segunda residencia donde:

• Hay largos periodos sin uso.

• Se ventila poco.

• Los propietarios confían en que “es nuevo, no tiene por qué fallar”.

Al cabo de pocos meses o años, empiezan a aflorar los síntomas:

• Humedades en cubiertas, terrazas y fachadas por impermeabilizaciones incompletas o mal ejecutadas.

• Fisuras y movimientos en encuentros de estructura y tabiquería por detalles constructivos mal resueltos.

• Condensaciones en puentes térmicos que se “comieron” para cuadrar costes.

• Problemas de instalaciones: malos remates, bajantes mal ventiladas, evacuaciones insuficientes.

• Acabados que envejecen mal porque se priorizó la foto de la entrega sobre la durabilidad real.

Todo esto en promociones vendidas como “exclusivas”, “premium” o “de alto nivel”, en las que el marketing es impecable… pero el edificio empieza a enseñar la letra pequeña muy pronto.

4. La dirección facultativa que se rinde: la rodilla en el suelo

El problema de fondo no son los errores puntuales —en obra siempre habrá ajustes— sino la dinámica:

• La DF deja de marcar límites y pasa a gestionar daños.

• Las no conformidades se rebajan o se dejan de documentar.

• Las actas se suavizan para no generar conflicto interno.

• Muchos problemas detectados durante la ejecución se empujan a la posventa, como si el tiempo los fuera a solucionar.

En ese contexto, la dirección facultativa deja de ser un garante técnico y se convierte en un filtro administrativo. La rodilla ya está en el suelo y el edificio queda al servicio del Excel: vender rápido, gastar menos y ya veremos qué pasa después.

5. ¿Por qué ocurre sobre todo en segunda residencia?

En promociones de primera residencia, el usuario suele estar más encima del proceso:

• Visita la obra.

• Pregunta.

• Consulta con técnicos de confianza.

En cambio, en promociones de segunda residencia para compradores de fuera (muchas veces extranjeros) el escenario es perfecto para este modelo:

• El cliente confía en la marca y en las fotos.

• No conoce la normativa local ni los estándares de ejecución.

• No suele disponer de un técnico independiente que le represente.

• Compra sobre plano o con visitas muy guiadas y puntuales.

Perfecto para que todo parezca en orden… hasta que empiezan las humedades, las fisuras y los problemas en zonas comunes. Entonces la obra ya es historia, solo queda una comunidad intentando entender qué ha pasado y quién responde.

6. ¿Qué puede hacer el comprador o la comunidad para protegerse?

No se trata de desconfiar de todo, pero sí de introducir contrapesos reales. Algunas medidas sensatas:

1. Contar con un técnico independiente desde el principio o Arquitecto técnico / aparejador que no dependa del grupo promotor–constructor.

o Revisión de proyecto, detalles y soluciones críticas antes de comprar y, si es posible, seguimiento durante la obra.

2. Solicitar revisiones técnicas en hitos clave de la obra

o Antes de cerrar fachadas.

o Antes de tapar impermeabilizaciones en cubiertas y terrazas.

o Antes de cerrar falsos techos y registrar instalaciones.

3. Exigir trazabilidad documental

o Actas de obra donde se recojan cambios relevantes.

o Certificados de materiales, ensayos y pruebas de servicio cuando proceda.

o Justificación técnica de las modificaciones respecto al proyecto original.

4. No firmar recepciones “a ciegas”

o Antes de escriturar o recepcionar zonas comunes, encargar una inspección técnica independiente que identifique defectos y reservas.

5. En comunidades ya constituidas

o Encargar un informe técnico de patologías en los primeros años de vida del edificio.

o Documentar daños, causas probables y propuestas de solución.

o Reclamar dentro de los plazos legales con base técnica sólida.

7. Mensaje final: separar intereses para proteger al que paga.

Que un grupo sea promotor y constructor a la vez no es ilegal ni necesariamente negativo. El problema aparece cuando:

• No hay contrapesos independientes.

• La dirección facultativa está absorbida por la estructura empresarial.

• La prioridad real no es la calidad del edificio, sino la velocidad de rotación del producto.

En política ya sabemos que, cuando quien manda se fiscaliza a sí mismo, el sistema se pervierte y el ciudadano paga la cuenta. En parte del sector inmobiliario está pasando algo muy parecido: se

concentra poder, se diluye la responsabilidad y el que termina pagando es el propietario que confió en que compraba un buen edificio.

Por eso, si vas a invertir en una vivienda —y aún más si hablamos de segunda residencia en un edificio “de alto standing”—, la jugada inteligente es rodearte de técnicos que solo representen tus intereses.

Un equipo técnico independiente no es un coste más: es el cortafuegos entre tu ahorro y los atajos de obra que no se ven en el folleto comercial.